Krydsbyveien 27

Eneboligen fra 2003 er oppført over tre plan, hvor hoveddelen ble oppgradert i 2012. Hovedinngangen i første etasje har en isolert ytterdør med glassfelt og kodelås. Innenfor møtes du av en entré med mørke gulvfliser og en romslig skyvedørsgarderobe med speildører og glatte fronter, innredet med klesheng, hyller og trådkurver. Videre innover åpner trappehallen seg med lyst tregulv og trappeløp i tre som forbinder etasjene.

Stuen og spisestuen danner et åpent oppholdsrom med tregulv og store vindusflater langs ytterveggene. Her er det rikelig med plass til både sofagruppe og et stort spisebord. Fra rommet er det utgang via balkongdør til en overbygget balkong på ca. 10 m² med støpte betongsøyler og trekonstruksjoner.

I andre etasje ligger en lys stue under skråtaket med én-stavs laminatgulv og takoppløft. Rommet har utgang via balkongdør til en balkong på ca. 4 m² oppført i trekonstruksjoner, samt adkomst til kryploft via luke i himlingen.

Kjøkkenet har innredning med trefinerte glatte fronter og stålgrep, kombinert med laminerte benkeplater og veggplater i sprutsonene. Oppvaskkummen er i børstet rustfritt stål med ettgreps blandebatteri. Rommet er utstyrt med integrert koketopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap, samt veggmontert avtrekksventilator i børstet rustfritt stål med mekanisk avtrekk. Spiseplassen er plassert i et lyst karnapp med store vindusflater og vidstrakt utsikt mot landskapet. Kjøkkenet har åpen forbindelse inn mot stuen.

Andre etasje rommer tre soverom, alle lagt med én-stavs laminatgulv og preget av lune skråtak. På samme plan ligger et eget garderoberom med fastmonterte hyller og klesoppheng, samt adkomst til kneloft bak soverommene og badet som ble innredet til lagringsrom i 2012.

Badet i andre etasje ble oppgradert i 2012 og har mørke gulvfliser med varmekabler og lyse fliser på veggene. Innredningen består av et servantskap med glatte høyglansede fronter og stålgrep, heltre benkeplate med to overmonterte servanter og ettgreps blandebatterier, samt et stort veggspeil med overbelysning. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett med innebygget sisterne, et frittstående badekar med veggmontert blandebatteri og hånddusj, samt mekanisk avtrekk.

Våtrommet i første etasje ble oppgradert i 2012 og er flisbelagt på både gulv og vegger, med elektriske varmekabler i gulvet. Rommet inneholder servantskap med glatte fronter, heldekkende servant med ettgreps blandebatteri, vegghengt toalett med innebygget sisterne og en dusjsone med veggmontert blandebatteri, hånddusj og regndusj. Bak en skyvedørsløsning med glatte fronter er det avsatt plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt mekanisk avtrekk.

Praktikantdelen i underetasjen inneholder entré, gang og stue med åpen kjøkkenløsning. Kjøkkenet har innredning med glatte høyglansede fronter, stålgrep, laminert benkeplate, oppvaskkum i børstet rustfritt stål med ettgreps blandebatteri, samt integrert koketopp, stekeovn og avtrekksventilator. I stuen står en pusset og malt elementpipe med feieluke. Rommet har videre adkomst til et soverom med frittstående garderobeskap, en bod med varmtvannsbereder og opplegg for vaskemaskin, samt et flislagt dusj/wc etablert i 2016 med veggmontert servant, veggspeil, gulvmontert toalett og åpen dusj med hånddusj og regndusj.

Utleiedelen i underetasjen har adkomst via et felles vindfang med flisbelagt gulv. Det er ikke funnet dokumentasjon på innbygging av felles vindfang i underetasjen. Innenfor ligger en entré som fører til stue med åpen kjøkkenløsning og én-stavs laminatgulv. Kjøkkenet er utstyrt med benkeskap, veggskap og høyskap med glatte høyglansede fronter, laminert benkeplate, oppvaskkum i børstet rustfritt stål med ettgreps blandebatteri, samt integrert koketopp, stekeovn og avtrekksventilator med direkte avtrekk via yttervegg. Enheten har et eget soverom med frittstående garderobeskap, en innvendig bod med vinylbelegg og varmtvannsbereder, samt et flislagt dusjbad/wc med varmekabler i gulv, servantskap med heldekkende servant, speilskap, gulvmontert toalett, åpen dusj og opplegg for vaskemaskin.

Balkong på ca. 10 m² med adkomst fra spisestue i 1. etasje, oppført med støpte betongsøyler og trekonstruksjoner. Balkong på ca. 4 m² med adkomst fra stue i 2. etasje, oppført i trekonstruksjoner.

Utenfor hovedinngangen ligger en stor terrasse på ca. 55 m² med direkte adkomst fra adkomstveien. Terrassen er oppført i trekonstruksjoner med støpte betongsøyler og tretremmer, og gir god plass til flere sittegrupper og utemøbler.

Enebolig (med utleiedel/praktikantdel) og enkel garasje Utvendig Taktekking,TG2 Yttertaket er tekket med betongtaksten fra byggeåret. Taktekking er besiktiget fra gate og balkong i 2. etasje. Vurdering av avvik: - Undertaksplater er noe eksponert under takutstikk i 2. etasje. Tiltak - Undertaksplatene bør beskyttes eller utbedres for å hindre videre eksponering, da dette kan føre til økt risiko for fuktinntrengning og skader på undertaket og tilstøtende konstruksjoner. Nedløp, beslag og skorsteiner over tak,TG2 Takrenner og nedløp i metall med utkast på tomten og via nedgravde avrenningsrør. Snefangere på begge sider av huset. Stige til pipe. Vurdering av avvik: - Det er ikke fremvist plan over overvann. Nedløpsrør under terrassen er løst og må remonteres. Tiltak - Det bør utarbeides en plan for håndtering av overvann for å sikre at avrenning fra tak og nedløp ledes bort fra bygningen på en kontrollert måte. Manglende plan kan medføre risiko for vannskader på bygning og uteområder. Nedløpsrør under terrassen må festes og remonteres for å unngå lekkasjer og vannansamling som kan føre til fuktskader på konstruksjonen. Takkonstruksjon,TG2 Halvvalmet tak i trekonstruksjoner. Adkomst til kryploft via luke i himling i stue i 2. etasje. Takkonstruksjonen og kaldtloft er ikke besiktiget grunnet manglende åpner til himlingsluke. Kneloft bak badet, og to soverom er isolert og innvendig belagt med sponplater på gulv og skråtakshimling. Vurdering av avvik: - Kneloftene ble innredet til lagringsrom i 2012. Før dette var det kalde loft med lufting i gesimser. I himlingen er det lagt diffusjonstett plast, mineralull og plater. Den diffusjonstette plasten har en glippe øverst i taket på kneloftet. Dette medfører en risiko for at det kan komme kondens inn i isolasjonen, ved at det varme inneluften kan vandre fritt forbi den diffusjonstette plasten. Tiltak - Det anbefales at himlingen fjernes, og at konstruksjonen mot innsiden av yttertaket åpnes for nærmere inspeksjon og utbedring av dampsperren. Dette bør gjøres for å hindre at varm, fuktig inneluft trenger inn i isolasjonen og skaper kondens, noe som kan føre til fuktskader, soppdannelse og redusert levetid på takkonstruksjonen. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktrelaterte skader, svertesopp og redusert isolasjonsevne. Kneloft,TG2 Kneloft bak bad/wc, to soverom og garderobe. Loftene er isolert og kledd innvendig med sponplater på gulv og himling. Vurdering av avvik: - Kneloftene ble innredet til lagringsrom i 2012. Før dette var det kalde loft med lufting i gesimser. I himlingen er det lagt diffusjonstett plast, mineralull og plater. Den diffusjonstette plasten har en glippe øverst i taket på kneloftet. Dette medfører en risiko for at det kan komme kondens inn i isolasjonen, ved at det varme inneluften kan vandre fritt forbi den diffusjonstette plasten. Tiltak - Det anbefales at himlingen rives, og at konstruksjonen mot innsiden av yttertaket er åpent for å unngå risiko for dannelse av fuktrelatert problematikk i takkonstruksjonen. Det bør utbedres slik at den diffusjonstette plasten blir tett og uten glipper, for å hindre at varm og fuktig inneluft trenger inn i isolasjonen og forårsaker kondens. Konsekvensen av manglende tetting er økt risiko for fuktskader og redusert isolasjonsevne, noe som kan føre til skader på konstruksjonen over tid. Vinduer,TG2 Malte vindusrammer og vinduskarmer av tre med 2-lags isolerglass merket 2001 i utleiedelen og hoveddelen. Malte vindusrammer og vinduskarmer av tre med 2-lags isolerglass merket 2024 i praktikantdel. Det er ved befaring ikke opplyst eller registrert at noen isolerglass er punkterte. Dette er ingen garanti da det kan være vanskelig å kontrollere. Vinduene vurderes å være i funksjonell stand. De tilfeldig valgte vinduene som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. Det vil kunne forekomme avvik på vinduer som ikke er funksjonstestet. Forholdene rundt innsetting o.l. er ikke kontrollert. Det kan derfor være avvik som ikke er registrert. Lister rundt karmer er ikke løsnet, og det er ikke utført termografering for kontroll av luftlekkasjer rundt innsetting av vinduer. Vurdering av avvik: - Enkelte vindusrammer bærer preg av alder og slitasje i treverket, løse vinduslister og bærer preg av å ha vært en del åpne. Enkelte eldre isolerglass har stedvis noe delaminering i hjørner og sider. Svell i utforinger av MDF på enkelte vinduer. Tiltak - Det bør utføres vedlikehold og eventuelt utskifting av vindusrammer og lister med tegn til slitasje, delaminering eller svelling for å hindre videre forringelse og redusere risiko for fuktskader og varmetap. Dersom skadene ikke utbedres, kan dette føre til redusert funksjon, økt varmetap, og i verste fall fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Tilbygg,TG2 Felles vindfang i underetasjen er etablert under opprinnelig balkong i 1. etasje. Gulv er etablert på grusmasser med hvit isoport, og vegger og takkonstruksjon er forankret i balkongkonstruksjonene og fasadevegg. Det er ikke fremvist dokumentasjon på byggemåte. Dør til felles vindfang er montert i lettvegg. Vurdering av avvik: - Det er registrert noe fukt/råte i selve kosntruksjonen ved dør. Tiltak - Det bør utføres grundig kontroll av forholdene rundt etablering av tilbygget med dets vegger, gulv og takkonstruksjon, for å hindre eventuell forringelse og redusere risiko for skader. Manglende dokumentasjon på byggemåte medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet, noe som øker risikoen for skjulte feil og fremtidige skader. Det anbefales å innhente dokumentasjon. Ytterdører,TG2 Balkongdør med 2-lags isolerglass til felles vindfang i underetasjen, stue i 1. etasje og stue i 2. etasje. Isolert ytterdør med malte glatte overflater og glassfelt til hoveddelen i 1. etasje. Kodelås. Vurdering av avvik: - Balkongdører er noe vanskelige å låse og dørvridere er trege. Balkongdør i 2. etasje er reparert med beslag nederst på yttersiden. Selve døren har noe buling og overflateslitasje i treverket over beslaget. Dører har behov for justeringer. Tiltak - Dørene bør justeres og dørvridere smøres eller byttes for å sikre funksjonell og sikker bruk. Balkongdøren i 2. etasje bør vurderes nærmere med hensyn til buling og overflateslitasje, da dette kan føre til redusert levetid og økt risiko for fuktskader. Tiltak bør iverksettes for å unngå ytterligere skadeutvikling og sikre tilfredsstillende tetthet og funksjon. Terrasse/balkong,TG2 Terrasse på ca. 55m2. ved hovedinngang, med direkte adkomst til/fra vei. Terrassen er forankret i husveggen og oppført med støpte betongsøyler og trekonstruksjoner. Terrassen består av tretremmer og rekkverk i tre. Rekkverk er målt til 0,90 meter Balkong på ca. 10m2. med adkomst fra spisestue i 1. etasje. Terrassen er oppført med støpte betongsøyler og trekonstruksjoner. Terrassen består av tretremmer og rekkverk i tre. Rekkverk er målt til 0,90 meter Balkong på ca. 4m2. med adkomst fra stue i 2. etasje. Balkongen er oppført i trekonstruksjoner. Rekkverk er målt til 0,90 meter. Vurdering av avvik: - Det er noen pyntebord rundt terrassen i 1. etasje ned mot gårdsplass ved underetasjen og terrenget med beplantning. Enkelte av disse bordene har noe råte nederst. Terrassen i 1. etasje har for mye utstikk utenfor bæringen av bjelkelaget i forhold til normal dimensjonering. Dette gir noe svikt ytterst på terrassen, og kan gi økt påkjenning fra bl.a. snølast. - Rekkverket på terrassene er for lavt i forhold til dagens krav på 1,0 meter. Tiltak - Pyntebord med råteskader bør skiftes ut for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for at skadene sprer seg til øvrige trekonstruksjoner. Det anbefales å forsterke eller utbedre bjelkelaget på terrassen i 1. etasje slik at utstikket får tilstrekkelig bæreevne. Dette vil redusere risikoen for ytterligere svikt og eventuelle konstruksjonsskader, spesielt ved høy belastning som snølast. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav, men bør av sikkerhetsmessige grunner økes der fallhøyden er stor. Utvendig kledning,TG2 Pusset grunnmur. Yttervegger er kledd med malte trepaneler. Vurdering av avvik: - Utvendig trepanel bør avsluttes i god avstand fra terreng. Dette kan medføre redusert levetid på nedre del av trepanelene, samt begrenset lufting dersom snø/is er på et nivå som dekker nedre del av trepanelene. I dette tilfellet er utvendig trepanel avsluttet noe nære terreng på enkelte vegger. Det er ikke påvist luftespalte bak trepanelet. Det er krav til at det skal være gjennomgående lufting bak kledningen. Det foreligger imidlertid forskninsrapporter som sier at lufting bak kledning ikke er avgjørende for panelets levetid. Det er allikevel angitt at det skal være lufting bak kledningen i denne rapporten. TG er satt på bakgrunn av mangende lufting. Tiltak - Det anbefales å etablere tilstrekkelig avstand mellom utvendig trepanel og terreng for å redusere risikoen for råteskader og forlenget levetid på panelet. Det bør også etableres luftespalte bak kledningen i henhold til gjeldende krav, for å sikre god uttørking og redusere risikoen for fuktskader og soppdannelse. Manglende lufting kan føre til økt vedlikeholdsbehov og forkortet levetid på kledningen. Innvendig Overflater gulv,TG2 Flisbelagt gulv i vindfang, én-stavs laminatgulv i oppholdsrom, og vinylbelegg i boder i underetasjen. Flisbelagt gulv i entré, tregulv i trappehall, kjøkken og stuer i 1. etasje. Èn-stavs laminatgulv i 2. etasje. Vurdering av avvik: - Det er stedvis registrert bomlyd og sprekker i fliser i vindfangene i underetasjen. Det er stedvis registrert noe bruksslitasje og svell i laminatgulvene. Det er registrert noe svikt i tregulv og laminatgulv. Tiltak - Fliser med bomlyd og sprekker bør vurderes utbedret eller skiftet for å unngå videre skade og redusert funksjon, da slike forhold kan føre til at fliser løsner eller sprekker ytterligere over tid. Bruksslitasje og svell i laminatgulv kan medføre redusert levetid og estetisk forringelse, og det bør vurderes utskifting eller utbedring der dette er omfattende. Svikt i tregulv og laminatgulv bør undersøkes nærmere for å avdekke eventuelle underliggende årsaker, da dette kan føre til økt slitasje og behov for hyppigere vedlikehold. Mindre knirk og knitring anses som normalt for denne type gulv, men omfattende svikt bør utbedres for å sikre god funksjon. Overflater gulv kjøkken,TG2 Èn-stavs laminatgulv i oppholdsrom med kjøkken. Vurdering av avvik: - Det er ikke registrert feil eller skader på gulvene. TG på gulvet gis iht. NS 3600:2025 da gulvet ikke er utført med fuktbestandig overflatemateriale. Tiltak - Gulvene er mer utsatt for fuktskade ved vannsøl eller eventuell lekkasje. Det er ikke behov for tiltak så lenge gulvet fungerer som tiltenkt og det ikke registreres fuktskader. Ved eventuell utskifting anbefales fuktbestandig overflatemateriale. Overflater himlinger,TG2 Pussede og malte plater og malte takess himlingsplater. Vurdering av avvik: - Stedvis sprekker i plateskjøter. Tiltak - Sprekkene i plateskjøtene bør utbedres for å hindre videre oppsprekking og for å opprettholde et tilfredsstillende estetisk uttrykk. Overflater vegger,TG2 Pussede og malte plater. Vurdering av avvik: - Det er montert en delevegg med dør nederst i trapp i praktikantdelen. Vegg er isolert, men er ikke ferdigstilt. Tiltak - Delevegg med dør nederst i trapp i praktikantdelen bør ferdigstilles av fagperson for å sikre tilfredsstillende kvalitet og funksjon. Uferdig arbeid kan medføre redusert isolasjonsevne, estetiske mangler og økt risiko for fremtidige skader. Gulv på grunn og etasjeskillere,TG2 Støpt betonggulv på grunn. Etasjeskillere oppført i isolerte trebjelkelag. Det er utført måling av nivå- og høydeforskjeller oppå fliser, laminat og parkettgulv i hver enkelt etasje. Vurdering av avvik: - Det er målt lokal høydeforskjell mellom 10-20mm. gjennom de målte rom. Kontrollmålingen er utført oppå laminatgulvene i underetasje og 2. etasje. Høydeforskjellene kan være ujevnheter i laminatgulv og underlag som blir nedtråkket over tid. Det er etablert sluk i gulv som omfatter begge bodene i underetasjen. Det er ikke mulig å konstatere membranløsning, men trolig er det vinylbelegg/banemembran med klemring. Det er ikke etablert synlig oppbrett langs vegger i bodene, sluket ligger ca. 20cm. ned i gulvet. Det er montert fordelerskap, varmtvannsberedere og vaskemaskin i rommene. Lekkasjeføler med magnetventil i boden i praktikantdelen dekker kun vanntilførsel til vaskemaskinen. Tiltak - For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene utbedres, men dette vil sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan slike tiltak vurderes. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membranløsning i bodene. Manglende synlig oppbrett og ukjent membranløsning medfører økt risiko for at fukt kan trenge inn i konstruksjonen ved lekkasje, noe som kan føre til skjulte skader over tid. Det anbefales å vurdere utvidelse av lekkasjesikring slik at alle vannførende installasjoner i bodene er dekket, for å redusere risikoen for vannskader. Rom under terreng,TG2 Følgende rom i underetasjen er under eller dels under bakkenivå og har utforede vegger. Bakvegg og 1/3-del av hver enkelt sidevegg i underetasjen. Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er utforet med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens dersom veggene er isolert. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer. Vurdering av avvik: - Det er utført hulltaking i vegg på soverom i praktikantdelen mot utvendig hjørne. Det ble benyttet Protimeter fuktmåler med pigger i treverk på veggens bunnsvill, og det ble påvist fuktverdier utover normale verdier. Det ble målt ca. 18 vektprosent i veggens bunnsvill. Ved fuktinnhold i treverk på mellom 16-20% er det noe risiko for utvikling av fuktproblematikk. Tiltak - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge årsaken til forhøyede fuktverdier og omfanget av eventuell fuktskade. Tiltak for å redusere fuktbelastningen, som forbedring av drenering og fuktsikring, bør vurderes for å unngå utvikling av råte og andre fuktrelaterte skader i konstruksjonen. Risikoen ved forhøyet fuktinnhold er økt fare for råte, muggdannelse og redusert levetid på bygningsdelen. Innvendige trapper,TG2 Lukkede tretrapper mellom etasjene. Vurdering av avvik: - Det er manglende håndløpere på vegger i trappene mellom underetasje og 2. etasje. Håndløper ligger lagret i kneloft bak bad/wc. Tiltak - Det bør monteres håndløpere på veggene i trappene mellom underetasje og 2. etasje for å redusere risikoen for fallulykker. Manglende håndløpere kan medføre økt fare for fall, spesielt for barn, eldre og personer med nedsatt bevegelighet. - Det bør monteres håndløpere på veggene i trappene mellom underetasje og 2. etasje for å redusere risikoen for fallulykker. Manglende håndløpere kan medføre økt fare for fall, spesielt for barn og eldre. Innvendige dører,TG2 Malte glatte dører og malte dører med pressede profiler. Vurdering av avvik: - Overflateslitasje på dørkarmer, terskler og dørblader. Svell i nedre del av enkelte dører, hovedsakelig til våtrom. Tiltak - Lokal utbedring eller utskifting av dører og karmer med overflateslitasje og svell bør vurderes. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for videre forringelse, redusert funksjon og estetisk verdi, samt mulig fuktskade, spesielt på dører til våtrom. Enkelte dører bør justeres. Garderober og innredninger,TG2 Frittstående garderobeskap på begge soverom i underetasjen. Skyvedørsgarderobe med klesheng, hyller, trådkurver og speildører/glatte fronter i entré, trappehall og soverom i 1. etasje. Vurdering av avvik: - Skyvedører er noe trege og glir ut av posisjon. Tiltak - Skyvedørene bør justeres eller repareres for å sikre normal funksjon og forhindre at de glir ut av posisjon. Konsekvensen av å ikke utbedre dette kan være redusert brukervennlighet og økt risiko for skade på dører eller innredning. Våtrom Underetasje (utleiedel) > dusjbad/wc Overflater vegger,TG2 Flisbelagte vegger. Vurdering av avvik: - Det er registrer mindre riss og sprekker i fuger. Halvparten av våtrommets normale brukstid er nådd. Tiltak - Riss og sprekker i fugene bør utbedres for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen, da dette kan føre til skjulte fuktskader over tid. Halvparten av våtrommets forventede brukstid er nådd, noe som øker risikoen for fremtidige skader. Jevnlig kontroll anbefales. Det må påregnes behov for renovering av våtrommet for å redusere risikoen for fremtidige skader. Underetasje (utleiedel) > dusjbad/wc Overflater gulv,TG2 Flisbelagte gulv. Vurdering av avvik: - Det er registrert riss og sprekker i fuger og sprekker i enkelte fliser. Det er registrert stedvis bomlyd under enkelte fliser. Tiltak - Det bør vurderes utbedring av sprekker i fuger og fliser, samt områder med bomlyd, for å unngå videre oppsprekking, løs flis og potensiell skade på underliggende konstruksjon. Dersom skadene ikke utbedres, kan det føre til redusert levetid for gulvet og økt risiko for fuktskader. Det må påregnes behov for renovering av våtrommet for å redusere risikoen for fremtidige skader. Underetasje (utleiedel) > dusjbad/wc Vanntett sjikt, membran og sluk,TG2 Åpent plastsluk i gulv. Synlig vannlås og synlig vinylbelegg/banemembran under klemring. Vegger er trolig belagt med smøremembraner og tetteremser. Øvrige undersøkelser av vanntett sjikt og membraner i gulv og vegger er ikke mulig å kontrollere, da dette ligger under støp og bak fliser. Vurdering av avvik: - TG er satt på bakgrunn av at mer enn halvparten av normal brukstid for veggene og gulvets tettesjikt, membran og sluk er nådd, og at dokumentasjon og arbeidsbeskrivelse på utført arbeide ikke er fremvist. Tiltak - Det bør fremskaffes dokumentasjon på hvilken type membran som er benyttet i gulvet, samt utførelsen av membran og tettesjikt på vegger. Manglende dokumentasjon og alder på tettesjikt, membran og sluk medfører økt risiko for skjulte feil, lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det må påregnes behov for renovering av våtrommet for å redusere risikoen for fremtidige skader. Underetasje (utleiedel) > dusjbad/wc Sanitærutstyr og innredning,TG2 Dusj/wc er utstyrt med servantskap med glatte fronter og stålgrep. Heldekkende servant med 1-greps blandebatteri. Veggskap med speilsdører. Gulvmontert toalett. Åpen dusj med veggmontert blandebatteri og hånddusj. Avsatt plass og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Vurdering av avvik: - Det er registrert mindre riss i emaljen på servantplaten. Tiltak - Mindre riss i emaljen på servantplaten bør utbedres for å hindre ytterligere skade og redusert levetid på servanten. Skaden har lav konsekvensgrad, men kan medføre økt risiko for vanninntrengning og misfarging over tid. Underetasje (utleiedel) > dusjbad/wc Ventilasjon,TG2 Elektriske avtrekksvifte. Viften er kontrollert med papir og avtrekk fungerte tilfredsstillende. Kapasitetsmåling er ikke utført da det kreves eget utstyr for måling av luftmengder. Vurdering av avvik: - Det er manglende gjennomstrømningsspalte på min. 10mm. under dørbladet. Tiltak - Det bør etableres en gjennomstrømningsspalte på minimum 10 mm under dørbladet for å sikre tilstrekkelig lufttilførsel til rommet. Manglende lufttilførsel kan føre til dårlig ventilasjon, undertrykk/overtrykk, redusert inneklima og økt risiko for fuktskader, soppvekst og råte. Underetasje (utleiedel) > dusjbad/wc Varme,TG2 Elektriske varmekabler i gulv. Varmekablene er ikke funksjonstestet da disse var avslått på befaring. Vurdering av avvik: - TG er satt på bakgrunn av at mer enn halvparten av normal anbefalt brukstid for varmekablene er nådd og at det iløpet av befaring ikke kunne konstateres varme i gulvet. Tiltak - Varmekablene bør funksjonstestes for å avdekke eventuelle feil eller mangler. På grunn av alder og manglende bekreftelse på funksjon under befaringen, er det økt risiko for redusert effekt eller svikt i anlegget. Dersom det avdekkes feil, bør utbedring eller utskifting vurderes for å sikre tilstrekkelig oppvarming. Underetasje (praktikantdel) > dusj/wc Vanntett sjikt, membran og sluk,TG2 Åpent plastsluk i gulv. Synlig vannlås og synlig membran under klemring. Vegger er trolig belagt med våtromsplater med tetteremser og smøremembraner. Øvrige undersøkelser av vanntett sjikt og membraner i gulv og vegger er ikke mulig å kontrollere, da dette ligger under støp og bak fliser. Vurdering av avvik: - TG er satt på bakgrunn av at dokumentasjon og arbeidsbeskrivelse på utført arbeide ikke er fremvist. Tiltak - Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført arbeid og benyttede løsninger for vanntett sjikt og membran. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet, og øker risikoen for skjulte feil, lekkasjer og fremtidige skader på konstruksjonen. Underetasje (praktikantdel) > dusj/wc Varme,TG3 Elektriske varmekabler i gulv. Varmekablene er ikke funksjonstestet da disse var avslått på befaring. Vurdering av avvik: - TG er satt på bakgrunn av at varmekablene ikke fungerer, ref. tidligere slagsopplysninger. Tiltak - Varmekablene bør funksjonstestes av kvalifisert fagperson for å avklare årsak til manglende funksjon. Konsekvensen av ikke-fungerende varmekabler er redusert komfort og mulig behov for reparasjon eller utskifting. Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000 1. etasje > dusj/wc/vaskerom Vanntett sjikt, membran og sluk,TG2 Synlig sluk i gulv i dusjsone. Synlig vannlås, membran og klemring. Øvrige undersøkelser av vanntett sjikt og membraner i gulv og vegger er ikke mulig å kontrollere, da dette vanligvis ligger under støp og fliser. Vurdering av avvik: - TG er satt på bakgrunn av at dokumentasjon og arbeidsbeskrivelse på utført arbeide ikke er fremvist. Tiltak - Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført arbeid og benyttet membran. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsens kvalitet, og øker risikoen for skjulte feil, lekkasjer og fremtidige skader på konstruksjonen. Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000 1. etasje > dusj/wc/vaskerom Sanitærutstyr og innredning,TG2 Dusj/wc/vaskerom er utstyrt og innredet med servantskap med glatte fronter. Heldekkende servant med 1-greps blandebatteri. Dusjsone med veggmontert blandebatteri, hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Avsatt plass og opplegg for vaskemaskin/trøketrommel. Skyvedørsløsning med glatte fronter.. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Svellskader på sideplate på servantskap. Tiltak - Det var ved montering av innebygget sisterne ikke krav om synliggjøring av lekkasjevann. Det anbefales likevel å tilrettelegge for dette for å redusere risikoen for skjulte vannskader i veggkonstruksjonen. Svellskader på sideplate på servantskap bør utbedres eller byttes ut, for å hindre videre skadeutvikling og sikre funksjon og estetikk. 1. etasje > dusj/wc/vaskerom Ventilasjon,TG2 Mekanisk avtrekk via ventil i himling. Veggventil, luftespalte i vindusramme og gjennomstrømningsspalte under dørblad. Funksjonstesting er utført, men kapasitet er ikke kontrollert, da det kreves eget utstyr for måling av luftmengder. Styring av ventilasjon på vegg på kjøkken. Til tross for strengere krav til luftesystemer har mekanisk ventilasjonssystem på generelt grunnlag fått TG1, da denne typen ventilasjon var normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Vurdering av avvik: - Det er registrert noe dårlig avtrekk. Tiltak - Det bør gjennomføres måling og eventuell justering av avtrekkskapasiteten for å sikre tilstrekkelig ventilasjon fra våtrommet. Utilstrekkelig avtrekk kan føre til økt fuktbelastning, som igjen kan gi risiko for muggdannelse og dårlig inneklima. 2. etasje > bad/wc Vanntett sjikt, membran og sluk,TG3 Åpent plastsluk i gulv under badekar. Vegger er oppført med rupanel, sannsynligvis belagt med våtromsplater med tetteremser og smøremembraner. Øvrige undersøkelser av vanntett sjikt og membraner i gulv og vegger er ikke mulig å kontrollere, da dette ligger under støp og bak fliser. Vurdering av avvik: - TG er satt på bakgrunn av at Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon eller renhold da badekaret er fastsilikonert til veggene. Tiltak - Sluket bør gjøres tilgjengelig for inspeksjon og regelmessig renhold for å unngå risiko for lekkasjer, tilstopping og fuktskader i konstruksjonen. Manglende tilgang til sluk medfører økt fare for skjulte skader og redusert levetid på våtrommet. Kostnadsestimat : Under 20 000 2. etasje > bad/wc Sanitærutstyr og innredning,TG2 Bad/wc er utstyrt og innredet med servantskap med glatte høyglansede fronter med stålgrep. Heltre benkeplate med to overmonterte servanter og 1-greps blandebatterier. Veggspeil med overbelysning (enkelte lamper fungerer ikke). Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Frittstående badekar med veggmontert blandebatteri og hånddusj. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er registrert sprekk i heltre benkeplate. Tiltak - Det var ved montering av innebygget sisterne ikke krav om synliggjøring av lekkasjevann. Det anbefales likevel å tilrettelegge for dette for å redusere risikoen for skjulte vannskader i veggkonstruksjonen. Sprekk i heltre benkeplate bør utbedres for å hindre ytterligere skade og redusere risikoen for fuktopptak og påfølgende råte eller misfarging. 2. etasje > bad/wc Ventilasjon,TG2 Mekanisk avtrekk via ventil i vegg. Veggventil, luftespalte i vindusramme og gjennomstrømningsspalte under dørblad. Funksjonstesting er utført, men kapasitet er ikke kontrollert, da det kreves eget utstyr for måling av luftmengder. Styring av ventilasjon på vegg på kjøkken. Til tross for strengere krav til luftesystemer har mekanisk ventilasjonssystem på generelt grunnlag fått TG1, da denne typen ventilasjon var normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Vurdering av avvik: - Det er registrert noe dårlig avtrekk. Tiltak - Det bør gjennomføres måling og eventuell justering av avtrekkskapasiteten for å sikre tilstrekkelig ventilasjon fra våtrommet. Utilstrekkelig avtrekk kan føre til økt fuktbelastning, som igjen kan gi risiko for muggdannelse og dårlig inneklima. Kjøkken Underetasje (utleiedel) > stue med kjøkken Innredning,TG2 Kjøkkeninnredning med benkeskap, veggskap og høyskap med glatte høyglansede fronter med stålgrep. Laminert benkeplate. Oppvaskkum i børstet rustfritt stål og 1-greps blandebatteri. Integrert koketopp, stekeovn, og avtrekksventilator. Praktisk kjøkken med god skap- og benkeplass. Innredning synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Hvitevarer er ikke funksjonstestet eller vurdert. Det er foretatt søk med fuktindikator uten utslag på kontrollerte steder. Det er normalt at innredninger og fronter kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket. Funksjonell innredning med normal bruksslitasje på innredninger. Vurdering av avvik: - Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. - Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Tiltak - Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning. - Det anbefales å installere godkjent komfyrvakt i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere brannrisiko. Underetasje (praktikantdel) > stue med kjøkken Overflater og innredning,TG2 Kjøkkeninnredning med benkeskap, veggskap og høyskap med glatte høyglansede fronter med stålgrep. Laminert benkeplate. Oppvaskkum i børstet rustfritt stål og 1-greps blandebatteri. Integrert koketopp, stekeovn, og avtrekksventilator. Synlig komfyrvakt. Praktisk kjøkken med god skap- og benkeplass. Innredning synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Hvitevarer er ikke funksjonstestet eller vurdert. Det er foretatt søk med fuktindikator uten utslag på kontrollerte steder. Det er normalt at innredninger og fronter kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket. Funksjonell innredning med normal bruksslitasje på innredninger. Vurdering av avvik: - Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. - Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Tiltak - Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning. - Det anbefales å installere godkjent komfyrvakt i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere brannrisiko. 1. etasje > kjøkken med spiseplass Innredninger,TG2 Kjøkkeninnredning med benkeskap, høyskap og høyskap med trefinerte glatte fronter og stålgrep. Laminerte benkeplater med oppvaskkum i børstet rustfritt stål med 1-greps blandebatteri. Veggplater i sprutsoner. Integrert koketopp, stekevon, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Veggmontert avtrekksventilator i børstet rustfritt stål. Praktisk kjøkken med god skap- og benkeplass og spiseplass. Innredning synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Hvitevarer er ikke funksjonstestet eller vurdert. Det er foretatt søk med fuktindikator uten utslag på kontrollerte steder. Det er normalt at innredninger og fronter kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket. Funksjonell innredning med normal bruksslitasje på innredninger. Vurdering av avvik: - Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. - Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Tiltak - Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning. - Det anbefales å installere godkjent komfyrvakt i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere brannrisiko. 1. etasje > kjøkken med spiseplass Avtrekk,TG2 Mekanisk avtrekk. Funksjonstesting er utført, men kapasitet er ikke kontrollert, da det kreves eget utstyr for måling av luftmengder. Avtrekksaggregatet er montert på kneloft bak bad/wc. Styring på vegg på kjøkken. Til tross for strengere krav til luftesystemer har mekanisk ventilasjonssystem på generelt grunnlag fått TG1, da denne typen ventilasjon var normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Vurdering av avvik: - Det er registrert noe dårlig avtrekk. Tiltak - Det bør gjennomføres måling og eventuell justering av avtrekkskapasiteten for å sikre tilstrekkelig ventilasjon fra kjøkkenet. Utilstrekkelig avtrekk kan føre til økt fuktbelastning, som igjen kan gi risiko for muggdannelse og dårlig inneklima. Tekniske installasjoner Innvendige vannledninger,TG2 Hovedvannsledning i kobber med manuell stengeventil plassert i bod i utleiedelen. Åpne malte rørføringer i kobber fra byggeåret i boder i underetasjen. Lekkasjeføler og magnetventil er montert på tilførselsrør for vaskemaskinen i bod i praktikantdelen. Skjulte rørføringer i boligen ellers. Fleksible vannledninger er lagt i trekkerør fra hovedvannstilkobling til hvert enkelt våtrom. Fordelerskapet med avrenningsrør montert i bod i praktikantdel og bad/wc. Tilstrekkelig avrenning fra begge fordelerskap. Rørføringer og rørenes tilstand kan være vanskelig å gi en fullstendig vurdering av da disse for det meste ligger skjult i boligens vegger og konstruksjoner. Rørføringer synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. VVS anlegg er ikke den bygningssakkyndige takstingeniørens kompetanseområde, og er derfor ikke gjennomgående kontrollert/vurdert. Det gjøres oppmerksom på at herværende kontrollen kun er en stikkprøvekontroll, og gir ingen garanti for at anlegget er feilfritt. Det tas sikte på å beskrive og vurdere synlige tekniske detaljer. Dette vil si at den prøving som er foretatt, kun er en funksjonsprøving. Det er ved befaringen foretatt kapasitetsprøving av vann på kjøkken og våtrom. Det gjøres oppmerksom på at herværende kontrollen kun er en stikkprøvekontroll, og gir ingen garanti for at anlegget er feilfritt. Det tas sikte på å beskrive og vurdere synlige tekniske detaljer. Dette vil si at den prøving som er foretatt, kun er en funksjonsprøving. Det er ved befaringen foretatt kapasitetsprøving av vann og avløp på kjøkken og våtrom. Det er eiers/brukers plikt til å påse at anlegget til enhver tid tilfredsstiller forskriftenes krav. Vurdering av avvik: - Ingen synlige lekkasjedeteksjoner i benkeskap på kjøkken i utleiedel, praktikantdel eller hovedelen. Manglende sprutsikring/frontplate på fordelerskapet i bod i praktikantdel. Tiltak - Det bør monteres lekkasjedetektor i benkeskap på kjøkken for å oppdage eventuelle lekkasjer tidlig og redusere risikoen for vannskader. Alle fordelerstammer og rørføringer bør merkes tydelig for å sikre korrekt identifisering ved vedlikehold eller reparasjon, og for å redusere risikoen for feil håndtering. Sprutsikring/frontplate bør monteres på fordelerskapet i bod i praktikantdel for å sikre kontrollert avrenning til sluk og forhindre vannskader på omkringliggende konstruksjoner. Ventilasjon,TG2 Veggventiler og spalteventiler i vindusrammer. Generell tilluft og utlufting gjøres gjennom vinduene. Vurdering av avvik: - Det er påvist noe mangelfull ventilasjon i enkelte oppholdsrom. Tiltak - Det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har dette, for å sikre tilstrekkelig luftutskifting og et godt innemiljø. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og fuktskader. Varmtvannsberedere,TG2 1stk. gulvmontert 116 liters varmtvannsbereder montert i hver sin bod i underetasjen. Produksjonsår 2003. 1stk. gulvmontert 188 liters varmtvannsbereder montert på dusj/wc/vaskerom i 1. etasje. Produksjonsår 2002. Vurdering av avvik: - Varmtvannsberederne er alle over 20 år og varmtvannsberedernes normale levetid som kan forventes er nådd. Tiltak - Det anbefales å vurdere utskifting av varmtvannsberederne, da de har overskredet forventet levetid. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for lekkasje, funksjonssvikt og eventuelle følgeskader på bygningsdeler. Varme,TG2 Oppvarming er basert på elektrisistet. Varmekabler og panelovner. Vurdering av avvik: - Varmekabler av eldre dato. Varmekabler kan være av varierende kvalitet. Gulvvarmen er ikke tilfredsstillende funksjonstestet i oppholdsrom, da varmen var avslått. På bakgrunn av kvalitet på enkelte varmekabler kan det over tid ha oppstått områder uten tilstrekkelig varme. Det er ikke utført termografering for å avdekke eventuelle avvik Tiltak - Det anbefales å gjennomføre termografering og funksjonstesting av varmekablene for å avdekke eventuelle feil eller områder med manglende varme. Konsekvensen av manglende kontroll er økt risiko for skjulte feil, redusert komfort og mulig behov for utskifting av varmekabler på sikt. Tomteforhold Grunnforhold og fundamenter,TG2 Betongfundamenter. Grunnforhold er ikke kjent/undersøkt. Tilstandsvurdering er ikke utført da forhold ikke lar seg avdekke ved visuell besiktning. Vurdering av avvik: - Løs knotteplast under terrasse. Tiltak - Løs knotteplast under terrasse bør festes for å sikre korrekt drenering og unngå oppsamling av fukt, som kan føre til fuktskader på konstruksjonen.

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 09.10.2026: Bygning generelt: Frittliggende enebolig over tre etasjeplan fra 2003, med godkjent utleiedel og praktikantdel. Bygningen er oppført med betongfundamenter på ukjente grunnforhold, støpt betonggulv på grunn og pusset grunnmur i betong eller lettklinkerbetong. Yttervegger er oppført i isolert stender-/bindingsverkskonstruksjon av tre kledd med malt trepanel. Etasjeskillere i isolerte trebjelkelag. Halvvalmet tak i trekonstruksjoner tekket med betongtakstein fra byggeåret. Takrenner og nedløp i metall. Utvendig kledning er avsluttet noe nær terreng på enkelte vegger, og det er ikke påvist luftespalte bak kledningen. Undertaksplater er noe eksponert under takutstikk i 2. etasje, og nedløpsrør under terrasse er løst. Kneloft ble innredet i 2012, og det er registrert en glippe i den diffusjonstette plasten øverst i himlingen. Kaldtloft og takkonstruksjon for øvrig er ikke besiktiget grunnet manglende åpner til himlingsluke. Det er registrert løs knotteplast under terrasse. Vinduer: Malte vindusrammer og vinduskarmer av tre med 2-lags isolerglass merket 2001 i utleiedelen og hoveddelen, samt merket 2024 i praktikantdelen. Vinduene som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. Det er registrert slitasje og alderstegn i treverket på enkelte rammer, løse vinduslister, enkelte isolerglass med delaminering i kanter, samt svell i MDF-utforinger på enkelte vinduer. Dører: Isolert ytterdør med malte glatte overflater, glassfelt og kodelås til hoveddelen i 1. etasje. Dør til felles vindfang i underetasjen er montert i lettvegg. Det er registrert fukt og råte i konstruksjonen ved dør til felles vindfang. Terrassedør: Balkongdører med 2-lags isolerglass til felles vindfang i underetasjen, stue i 1. etasje og stue i 2. etasje. Balkongdørene har trege dørvridere og er vanskelige å låse. Balkongdør i 2. etasje er reparert med beslag nederst på yttersiden, og har buling og overflateslitasje i treverket over beslaget. Dørene har behov for justering. Balkonger / Terrasser: Terrasse på ca. 55 m² ved hovedinngang, forankret i husveggen og oppført med støpte betongsøyler og trekonstruksjoner med tretremmer og trerekkverk. Balkong på ca. 10 m² med adkomst fra spisestue i 1. etasje, oppført med støpte betongsøyler og trekonstruksjoner. Balkong på ca. 4 m² med adkomst fra stue i 2. etasje, oppført i trekonstruksjoner. Rekkverkshøyde er målt til 0,90 meter på terrasser og balkonger. Det er registrert råte nederst på enkelte pyntebord rundt terrassen i 1. etasje, samt svikt ytterst på terrassen i 1. etasje grunnet utstikk utenfor bjelkelagets understøttelse. Rekkverkshøyden er lavere enn dagens forskriftskrav på 1,0 meter. Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene. Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 09.10.2026: Vannledninger: Hovedvannledning i kobber med manuell stengeventil i bod i utleiedelen. Åpne malte kobberrør fra byggeåret i boder i underetasjen, for øvrig skjulte rørføringer og fleksible rør-i-rør til våtrommene. Fordelerskap med avrenningsrør er montert i bad/wc og i bod i praktikantdel. Lekkasjeføler og magnetventil er montert på tilførselsrør for vaskemaskin i bod i praktikantdel. Det mangler sprutsikring/frontplate på fordelerskapet i bod i praktikantdel, og det er ikke montert lekkasjedeteksjon i benkeskap på kjøkken. Avløpsrør: Innvendige avløpsrør i plast fra kjøkken og våtrom. Gjennomførende avløpsrør fra dusjbad/wc/vaskerom til bod i utleiedelen i underetasjen. Avløp fra vaskemaskiner i utleiedelen og praktikantdelen ledes via felles sluk i gulv i boder. Ventilasjon: Naturlig og mekanisk ventilasjon med veggventiler og spalteventiler i vindusrammer, elektriske avtrekksvifter på våtrom i underetasjen, samt mekanisk avtrekk via ventiler på våtrom i 1. og 2. etasje med styring fra kjøkken. Kjøkken har mekanisk avtrekk og avtrekksventilatorer. Det er registrert mangelfull ventilasjon i enkelte oppholdsrom, samt redusert avtrekkskapasitet på kjøkken i 1. etasje og på våtrom i 1. og 2. etasje. Varmtvannstank: To gulvmonterte 116-liters varmtvannsberedere fra 2003 plassert i hver sin bod i underetasjen, samt én gulvmontert 188-liters varmtvannsbereder fra 2002 montert i dusj/wc/vaskerom i 1. etasje. Samtlige beredere er over 20 år gamle og har nådd sin forventede levetid. Varme: Elektrisk oppvarming basert på varmekabler i gulv og panelovner. Varmekabler er av eldre dato og var ikke innkoblet for funksjonstesting i oppholdsrom under befaringen. Varmekablene i dusj/wc i underetasjen (praktikantdel) fungerer ikke. Elektrisk anlegg: Elektrisk anlegg med automatsikringer og fordelingsnett fra byggeåret, med egne sikringsskap og digitale strømmålere for hoveddel, utleiedel og praktikantdel. Det foreligger ikke samsvarserklæring for hele det elektriske anlegget eller dokumentasjon på etterfølgende arbeider etter ferdigstillelse. Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Eiendommen ligger i et etablert og barnevennlig boligområde i Goslia i Lommedalen, innerst i en rolig blindvei uten gjennomgangstrafikk. Nabolaget kjennetegnes av en harmonisk blanding av eldre og nyere villabebyggelse, omkranset av åpne kulturlandskap og skogkledde åser. Fra tomten og uteplassene er det vidstrakt utsikt mot det omkringliggende landskapet, og nærheten til Marka setter et tydelig preg på bomiljøet. Her bor man tilbaketrukket i fredelige omgivelser, samtidig som det er kort og trygg vei til skoler, barnehager, dagligvarebutikker og offentlig kommunikasjon. NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE Området er svært godt tilrettelagt for barnefamilier med et bredt tilbud av både barnehager og skoler i nærområdet. Flere av tilbudene ligger i komfortabel gangavstand via trygge lokalveier og gangstier. Barnehager: - Lommedalen barnehage (0-5 år): ca. 0,5 km / 5 minutter gange - Reddiken Kanvas-barnehage (1-5 år): ca. 0,8 km / 10 minutter gange - Lommedalen Menighets barnehage (1-5 år): ca. 1,6 km / 18 minutter gange Skoler: - Lommedalen skole (1-7. trinn): ca. 0,9 km / 10 minutter gange - Gullhaug skole (1-7. trinn): ca. 1,7 km / 19 minutter gange - Mølladammen ungdomsskole (8-10. trinn): ca. 1,7 km / 18 minutter gange - Rosenvilde videregående skole: ca. 7,5 km / 12 minutter med bil - Rud videregående skole: ca. 7,8 km / 14 minutter med bil OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON Det er gode pendlermuligheter fra boligen med både buss og bil. Nærmeste bussholdeplass er Slalåmveien, som ligger kun ca. 300 meter unna (rundt 3 minutters gange). Herfra går det hyppige avganger med linje 150E (ekspressbuss mot Oslo), 210A, 210B og 217, som gir enkel adkomst til både Bærums Verk, Sandvika og Oslo sentrum. - Slalåmveien bussholdeplass: ca. 0,3 km / 3 minutter gange - Sandvika stasjon og knutepunkt: ca. 12,1 km / ca. 18 minutter med bil (herfra går tog og Flytoget med hyppige avganger) - Oslo S: ca. 26,7 km / ca. 31 minutter med bil - Oslo lufthavn Gardermoen: ca. 1 time og 2 minutter med bil - Ladepunkter for elbil finnes blant annet ved Lommedalen omsorgsbolig og Lommedalen skole (ca. 9 minutter unna) FASILITETER OG SHOPPING De daglige innkjøpene gjøres enkelt i umiddelbar nærhet, med to velassorterte dagligvareforretninger i kort gangavstand fra boligen: - Coop Extra Lommedalen (med PostNord): ca. 0,2 km / 2 minutter gange - Rema 1000 Lommedalen (med Post i butikk): ca. 0,5 km / 6 minutter gange For et mer omfattende handels- og servicetilbud ligger Handelsstedet Bærums Verk omtrent 7 minutters biltur unna. Det historiske handelssenteret byr på et variert utvalg av nisjebutikker, interiør, mote, håndverkere, vinmonopol og Vitusapotek, samt koselige spisesteder. Ønsker man et komplett utvalg av alle typer forretninger og servicetilbud, ligger Sandvika Storsenter ca. 18 minutter unna med bil. AKTIVITETER OG FRITID Lommedalen er et eldorado for frilufts- og idrettsinteresserte i alle aldre, med umiddelbar tilgang til helårsaktiviteter rett utenfor døren. - Skisenter og alpinbakke: Lommedalen Skisenter (Krydsbybakken) ligger like ved eiendommen. Bakken har heiser, flomlys, familievennlige nedfarter og gapahuk, og har fostret fremragende alpinister. - Skiløyper og markaturer: Om vinteren kjøres det opp et omfattende løypenettverk, blant annet Rotaryløypa som kobler området til de store løypenettverkene i Krokskogen og Nordmarka. Tobonn og Bykrysset øverst i dalen er populære innfallsporter for både skiturer og fotturer innover mot DNT-hyttene Drømmen og Myrsetra. - Idrettsanlegg og trening: Lommedalen idrettspark (ca. 0,9 km / 10 min gange) byr på flotte fotballbaner, og Lommedalshallen (ca. 1 km / 12 min gange) huser flerbrukshall med aktiviteter innen håndball, basketball og klatring. For egentrening ligger Spenst Lommedalen kun ca. 2 minutters gange unna, og Feel24 på Bærums Verk ca. 17 minutters gange unna. - Golf: Lommedalen Golfklubb på Johnsrud Gård tilbyr en 9-hulls parkbane med kunstgressgreener i naturskjønne omgivelser. - Bading og friluftsliv: Burudvann er et yndet badevann om sommeren med sandstrand, badebrygge, bålplasser og turstier. I tillegg byr Lomma elv på idylliske stier og fiskemuligheter for ørret, mens Den Gamle Bergenske Kongevei og utsiktspunktet Jordbærhaugen er populære turmål i dalen. LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER Nærområdet og naboområdet på Bærums Verk byr på et rikt kulturliv, historiske omgivelser og hyggelige møteplasser: - Handelsstedet Bærums Verk: Det historiske jernverksområdet fra 1600-tallet danner rammen rundt en rekke særpregede spisesteder og kulturtilbud. Her finner du blant annet tradisjonsrike Værtshuset Bærums Verk i en tømmerbygning fra ca. 1640, Pannekakehuset i Verksgata, italienske Melboden og koselige kaffebarer som Kokeliko Kaffebar og Kaffeverket. - Kunst og håndverk: Skulpturparken på Bærums Verk har over 30 permanente skulpturer av kjente norske kunstnere plassert langs elvebredden. I Verksgata finner man også fungerende verksteder som glassblåseriet Klart Glass samt det tradisjonsrike årlige julemarkedet. - Kulturminner og opplevelser: Lommedalsbanen ved Smutterud er en smalsporet museumsjernbane som kjører veterandamptog på utvalgte dager i sommerhalvåret og før jul. Lommedalen kirke fra 1995 fungerer også som en lokal kulturarena for konserter og arrangementer.

Eiendommen ligger i et etablert og barnevennlig boligområde i Goslia i Lommedalen, innerst i en rolig blindvei uten gjennomgangstrafikk. Nabolaget kjennetegnes av en harmonisk blanding av eldre og nyere villabebyggelse, omkranset av åpne kulturlandskap og skogkledde åser. Fra tomten og uteplassene er det vidstrakt utsikt mot det omkringliggende landskapet, og nærheten til Marka setter et tydelig preg på bomiljøet. Her bor man tilbaketrukket i fredelige omgivelser, samtidig som det er kort og trygg vei til skoler, barnehager, dagligvarebutikker og offentlig kommunikasjon.

Det er gode pendlermuligheter fra boligen med både buss og bil. Nærmeste bussholdeplass er Slalåmveien, som ligger kun ca. 300 meter unna (rundt 3 minutters gange). Herfra går det hyppige avganger med linje 150E (ekspressbuss mot Oslo), 210A, 210B og 217, som gir enkel adkomst til både Bærums Verk, Sandvika og Oslo sentrum. - Slalåmveien bussholdeplass: ca. 0,3 km / 3 minutter gange - Sandvika stasjon og knutepunkt: ca. 12,1 km / ca. 18 minutter med bil (herfra går tog og Flytoget med hyppige avganger) - Oslo S: ca. 26,7 km / ca. 31 minutter med bil - Oslo lufthavn Gardermoen: ca. 1 time og 2 minutter med bil - Ladepunkter for elbil finnes blant annet ved Lommedalen omsorgsbolig og Lommedalen skole (ca. 9 minutter unna)

Området er svært godt tilrettelagt for barnefamilier med et bredt tilbud av både barnehager og skoler i nærområdet. Flere av tilbudene ligger i komfortabel gangavstand via trygge lokalveier og gangstier. Barnehager: - Lommedalen barnehage (0-5 år): ca. 0,5 km / 5 minutter gange - Reddiken Kanvas-barnehage (1-5 år): ca. 0,8 km / 10 minutter gange - Lommedalen Menighets barnehage (1-5 år): ca. 1,6 km / 18 minutter gange Skoler: - Lommedalen skole (1-7. trinn): ca. 0,9 km / 10 minutter gange - Gullhaug skole (1-7. trinn): ca. 1,7 km / 19 minutter gange - Mølladammen ungdomsskole (8-10. trinn): ca. 1,7 km / 18 minutter gange - Rosenvilde videregående skole: ca. 7,5 km / 12 minutter med bil - Rud videregående skole: ca. 7,8 km / 14 minutter med bil

Lommedalen er et eldorado for frilufts- og idrettsinteresserte i alle aldre, med umiddelbar tilgang til helårsaktiviteter rett utenfor døren. - Skisenter og alpinbakke: Lommedalen Skisenter (Krydsbybakken) ligger like ved eiendommen. Bakken har heiser, flomlys, familievennlige nedfarter og gapahuk, og har fostret fremragende alpinister. - Skiløyper og markaturer: Om vinteren kjøres det opp et omfattende løypenettverk, blant annet Rotaryløypa som kobler området til de store løypenettverkene i Krokskogen og Nordmarka. Tobonn og Bykrysset øverst i dalen er populære innfallsporter for både skiturer og fotturer innover mot DNT-hyttene Drømmen og Myrsetra. - Idrettsanlegg og trening: Lommedalen idrettspark (ca. 0,9 km / 10 min gange) byr på flotte fotballbaner, og Lommedalshallen (ca. 1 km / 12 min gange) huser flerbrukshall med aktiviteter innen håndball, basketball og klatring. For egentrening ligger Spenst Lommedalen kun ca. 2 minutters gange unna, og Feel24 på Bærums Verk ca. 17 minutters gange unna. - Golf: Lommedalen Golfklubb på Johnsrud Gård tilbyr en 9-hulls parkbane med kunstgressgreener i naturskjønne omgivelser. - Bading og friluftsliv: Burudvann er et yndet badevann om sommeren med sandstrand, badebrygge, bålplasser og turstier. I tillegg byr Lomma elv på idylliske stier og fiskemuligheter for ørret, mens Den Gamle Bergenske Kongevei og utsiktspunktet Jordbærhaugen er populære turmål i dalen.

De daglige innkjøpene gjøres enkelt i umiddelbar nærhet, med to velassorterte dagligvareforretninger i kort gangavstand fra boligen: - Coop Extra Lommedalen (med PostNord): ca. 0,2 km / 2 minutter gange - Rema 1000 Lommedalen (med Post i butikk): ca. 0,5 km / 6 minutter gange For et mer omfattende handels- og servicetilbud ligger Handelsstedet Bærums Verk omtrent 7 minutters biltur unna. Det historiske handelssenteret byr på et variert utvalg av nisjebutikker, interiør, mote, håndverkere, vinmonopol og Vitusapotek, samt koselige spisesteder. Ønsker man et komplett utvalg av alle typer forretninger og servicetilbud, ligger Sandvika Storsenter ca. 18 minutter unna med bil.